Fiscalité prêts hypothécaires

Depuis 1989, nous considérons qu’il existe 4 régimes fiscaux (que nous allons nommer ci-dessous afin de rendre les choses plus compréhensibles) permettant des déductions fiscales pour les crédits hypothécaires :

 

1. Depuis le 1^er janvier 2016 : « CHEQUE-HABITAT »
2. Du 1^er janvier 2015 au 31 décembre 2015 : LE REGIME « TRANSITOIRE »  (l’avantage fiscal dépend de la région où vous habitez, mais celui-ci fait partie du régime précédent appelé « Nouveau Régime »)
3. Du 1^er janvier 2005 au 31 décembre 2014 : LE « NOUVEAU » REGIME
4. Du 1^er janvier 1989 au 31 décembre 2004 : « L’ANCIEN » REGIME

 

Depuis juillet 2014, ce sont les Régions qui sont aux commandes des réductions d’impôt pour les emprunts hypothécaires conclus en Belgique pour votre propre habitation.

 

Certains prêts hypothécaires sont exclus du nouveau régime fiscal et restent soumis à l’ancien régime :

• les crédits dont l’acte notarié a été signé avant 2005
• les refinancements de crédits dont l’acte notarié a été signé avant 2005
• les crédits contractés pour une deuxième habitation

 

Que vous procédiez au refinancement ou à la révision du taux de vos prêts hypothécaires auprès de votre banque actuelle, ou auprès d’une autre banque, vous conservez les avantages liés à votre emprunt hypothécaire d’origine : c’est la date de l’acte authentique de votre emprunt hypothécaire d’origine qui est déterminante pour définir le régime du bonus logement auquel vous avez droit.

 

 

1- « CHEQUE-HABITAT »

(Depuis le 1^er janvier 2016) 

 

Depuis le 1er janvier 2016, les bonus logements régionaux sont remplacés par d’autres types de bonus ou systèmes.

 

1.1- REGION WALLONNE

 

Ce système est moins avantageux sauf pour ceux qui ne payent quasiment pas d’impôt, et ceux qui ont une famille particulièrement nombreuse.

 

Avant, le montant de la réduction d’impôt augmentait en fonction du montant de vos revenus. Désormais, le mécanisme s’inverse : plus le revenu est élevé, moins la réduction d’impôt l’est. Vous avez également droit à l’avantage fiscal même si vous ne payez pas d’impôt ou moins que la réduction à laquelle vous avez droit.

Pour bénéficier du chèque habitat, il faut satisfaire à trois conditions :

 

• contracter un emprunt hypothécaire de minimum 10 ans
• crédit ayant comme but l’achat ou la construction de son unique habitation, qui sera destiné à une occupation uniquement personnelle
• avoir un revenu net annuel imposable inférieur à 81.000 €

Il existe des exceptions comparables au bonus habitation actuel : il n’y a donc plus d’avantage fiscal pour une rénovation ou si vous êtes (co)propriétaire d’une autre habitation, à moins qu’il ne s’agisse d’une copropriété suite à un héritage.

 

Comment cela fonctionne ?

 

Le chèque habitat est individualisé, donc calculé chaque année sur base des revenus de chacun et du nombre d’enfants à charge : il n’est donc pas lié au montant de vos prêts hypothécaires ou des remboursements, mais dépend uniquement des revenus du (co)propriétaire.

 

Le calcul est effectué en même temps que celui de vos impôts, d’après votre déclaration fiscale (si vos revenus augmentent d’une année à l’autre, ce qui est probable ne fût-ce que par l’indexation, le chèque habitat diminuera donc chaque année progressivement)

 

Les revenus pris en compte sont vos revenus professionnels après déduction des frais professionnels, et après ajout de vos autres revenus éventuels (exemples : pension alimentaire versée pour vous par votre ex-conjoint, droits d’auteur perçus d’un éditeur, etc.)

 

Il est également limité dans le temps (on ne peut le recevoir que 20 fois) il n’est pas indexé d’année en année et il est réduit de moitié après avoir été perçu 10 fois.

 

Montant de l’avantage fiscal

 

• Si vos revenus sont inférieurs à 21 000 € : le montant de base est de 1520 € par personne.
• Si vos revenus se situent entre 21000 € et 80.999 € : le montant de base de 1520 € décroît progressivement (il diminue de 1 € par tranche de 78 € de revenus suivant la formule « montant variable = 1520 – [(revenu net imposable – 21.000) x 1,275%] »).
• Si vos revenus sont supérieurs à 81000€ : il est égal à 0 €

 

Au montant de base s’ajoute un forfait de 125 € par enfant à charge qui est réparti entre les parents. Si des enfants naissent en cours de route, vous pourrez bénéficier de l’augmentation de 125 € par an.

 

® Exemple pour un ménage avec 2 enfants à charge, dont Madame a un revenu net de 33000 € et Monsieur de 43000 €, la réduction s’élève à 2856,50 € calculée de la manière suivante :

Madame 1520 – [(33000 – 21000) x 1,275%] = 1367 €

Monsieur 1520 – [(43000 – 21000) x 1,275%] = 1239,50 €

Montant pour enfants 2 x 125€ = 250 €

Total pour le ménage 1367 + 1239,50 + 250 = 2856,50 €

 

1.2 – REGION BRUXELLES-CAPITALE

 

Le système du bonus logement sera supprimé pour les prêts hypothécaires conclus à partir du 1^er janvier 2017. Les droits d’enregistrement seront alors diminués.

 

1.3 – REGION FLAMANDE

 

Il est question d’un bonus logement intégré : le champ d’action de ce bonus est étendu à toutes acquisitions d’habitations et pas uniquement l’habitation propre et unique : la condition de l’habitation unique est donc tombée.

 

 

 

2- Le Régime « TRANSITOIRE »

(Du 1^er janvier 2015 au 31 décembre 2015) 

 

Pour les prêts hypothécaires conclus en 2015, l’avantage fiscal dépend de la Région où se situe l’habitation pour laquelle vous avez contracté un crédit hypothécaire, mais celui-ci fait partie du régime précédent appelé « Nouveau Régime » allant du 1^er janvier 2005 au 31 décembre 2014.

 

 

2.1 – REGION WALLONNE

 

Il est proposé de maintenir le bonus logement (et autres régimes antérieurs) en y apportant toutefois les modifications suivantes :

• le bonus logement n’est plus une déduction fiscale mais bien une réduction sur le montant total d’impôts payés. C’est-à-dire une réduction d’impôt de 40 % (majoré des taxes communales) sur les montants suivants : montant de base de 2290 euros pouvant être majoré de 760 euros durant les 10 premières années de remboursement de votre emprunt hypothécaire + 80 euros supplémentaires si vous avez au moins 3 enfants à charge au 1^er janvier suivant la signature de votre emprunt.

• les plafonds ne seront plus indexés et seront fixés, pour tous les contrats existants, à ceux du 1er janvier 2015.

• depuis le 1^er novembre 2015, le bonus logement est limité à la « durée de l’emprunt » entendue comme la « durée du dernier contrat de prêts hypothécaire », ou de la dernière « convention » : il n’est donc plus possible de prolonger la durée du bénéfice du bonus logement en allongeant la durée de remboursement de l’emprunt.

 

 

2.2 – REGION BRUXELLES-CAPITALE

 

L’avantage fiscal consiste en une réduction d’impôt de 45% (majoré des taxes communales) sur les montants suivants :

 

• un montant de base de 2290 euros ; 

• ce montant peut être majoré de 760 euros durant les 10 premières années de remboursement de votre emprunt hypothécaire ;

• vous pouvez encore compter 80 euros supplémentaires si vous avez au moins 3 enfants à charge au 1^er janvier suivant la signature de votre emprunt. 

 

2.3 – REGION FLAMANDE

 

L’avantage fiscal consiste en une réduction d’impôt de 40% (majoré des taxes communales) sur les montants suivants :

 

• le montant de base est de 1520 euros ;

• ce montant peut être majoré de 760 euros durant les 10 premières années de remboursement de votre emprunt hypothécaire ;

• vous pouvez encore compter 80 euros supplémentaires si vous avez au moins 3 enfants à charge au 1^er janvier suivant la signature de votre emprunt.

 

3- Le « NOUVEAU » Régime

(Du 1^er janvier 2005 au 31 décembre 2014) 

 

Une nouvelle loi sur la déduction fiscale des prêts hypothécaires est entrée en vigueur le 1^er janvier 2005. Elle est plus intéressante que l’ancien système (surtout pendant les 10 premières années) et elle ne varie pas selon les revenus professionnels déclarés, ou le montant de l’emprunt réel.

 

• au 31/12, vous devez être seule propriétaire du bien dont fait objet l’emprunt (condition de « l’habitation propre et unique »)

• pour les personnes ayant conclu l’emprunt avant le 1^er janvier 2015, le montant maximum, par personne, pouvant être pris en compte pour une réduction d’impôt, s’élève à 2280 euros

 

• ce montant peut être majoré de 760 euros durant les 10 premières années de remboursement de votre emprunt hypothécaire

 

• vous pouvez encore compter 80 euros supplémentaires si vous avez au moins 3 enfants à charge au 1^er janvier suivant la signature de vos prêts hypothécaires.

 

Concrètement, en considérant ce plafond maximum de 3120 euros par personne (soit 6240 euros pour un couple marié, ou des cohabitants légaux) et une imposition à un taux de plus ou moins 50 % (taxes communales incluses)… l’économie d’impôt est de 1560 euros par année (3120 euros pour un couple)

 

 

4- « L’ANCIEN » Régime

(Du 1^er janvier 1989 au 31 décembre 2004) 

 

4.1 – PRÊTS CONCLUS ENTRE LE 1^ER JANVIER 1989 ET LE 31 DÉCEMBRE 1992

 

• l’avantage fiscal est applicable à une seule habitation à la fois, et est limité à une première tranche du capital emprunté

• les conditions d’occupation personnelle sont à vérifier annuellement, sur la base du nombre de mois d’occupation.

• s’il y a plus d’une habitation occupée en même temps, vous avez l’avantage pour l’habitation bénéficiant de l’ancienne déduction

• il n’est pas nécessaire d’avoir une habitation unique

 

4.2 – PRÊTS CONCLUS ENTRE LE 1^ER JANVIER 1993 ET LE 31 DÉCEMBRE 2004

 

L’avantage fiscal est lié à une première tranche du capital emprunté. Il existe plusieurs types d’avantages fiscaux : épargne-logement, épargne à long terme, déduction ordinaire d’intérêts et déduction complémentaire d’intérêts.

 

• s’il s’agit d’une habitation unique, au jour de la conclusion du prêt hypothécaire : réduction d’impôt au taux marginal pour épargne-logement et déduction complémentaire d’intérêts.

• s’il ne s’agit pas d’une habitation unique : épargne à long terme à un taux moyen «amélioré» (depuis l’E.I. 2013, taux linéaire de 30 %)

L’acquisition d’une autre habitation ne fait pas perdre le bénéfice de l’épargne logement, mais bien celui de la déduction complémentaire d’intérêts.

 

 

4.3 – PRÊTS CONCLUS AVANT LE 1^ER JANVIER 2005

 

Outre la réduction d’impôt « habitation propre et unique » pour les emprunts hypothécaires conclus à partir du 1^er janvier 2005, il existe toujours une réduction d’impôt pour prêts hypothécaires conclus avant le 1^er janvier 2005.

 

Si vous aviez déjà droit, les années précédentes, à un avantage fiscal pour les prêts hypothécaires conclus avant le 1^er janvier 2005, vous pouvez toujours en profiter pour autant que vous répondiez toujours aux conditions.

 

Vous ne pouvez pas, en principe, utiliser les deux systèmes simultanément. Si vous avez deux prêts hypothécaires (un ancien et un nouveau), vous devez choisir l’emprunt pour lequel vous souhaitez obtenir la réduction d’impôt.

 

Conditions pour que mon ancien crédit hypothécaire puisse bénéficier de l’avantage fiscal :

 

– il doit s’agir d’un emprunt hypothécaire, contracté pour une durée minimale de 10 ans auprès d’une institution établie dans l’espace économique européen.

– cet emprunt doit avoir être contracté en vue d’une acquisition, une construction ou la transformation d’une habitation située en Belgique.

– vous devez disposer des attestations requises : l’attestation fiscale de base par laquelle la banque confirme que l’emprunt répond aux conditions, et l’attestation de paiements annuelle, justifiant s’il s’agit d’un emprunt affecté au remboursement d’un autre emprunt conclu par le passé (« emprunt de refinancement ») qui répondait à toutes ces conditions.

 

Avantage fiscal pour l’assurance-vie :

 

Si votre contrat d’assurance-vie répond aux conditions suivantes, vous avez encore droit à la réduction d’impôt pour une épargne à long terme :

 

• il doit s’agir d’un contrat individuel d’assurance-vie

• vous devez disposer des attestations requises : l’attestation fiscale de base et l’attestation annuelle des primes payées.

• les primes doivent être payées en vue de la constitution d’une rente, ou d’un capital, en cas de vie ou de décès

 

• contrat conclu par vous-même, et exclusivement pour vous, avant vos 65 ans et auprès d’une société d’assurance établie en Belgique

• contrat établi pour une durée minimale de 10 ans, s’il prévoit des avantages en cas de vie, et désigner comme bénéficiaire(s) : en cas de vie, vous-même à partir de l’âge de 65 ans et, en cas de décès, votre conjoint / cohabitant légal, ou des parents jusqu’au deuxième degré inclus (enfants, petits-enfants, parents, grands-parents, frères et sœurs)

 

• de plus, si votre assurance-vie sert exclusivement à reconstituer, ou à garantir un emprunt hypothécaire (= assurance solde restant dû) alors les primes payées peuvent donner droit à une réduction pour l’épargne-logement (si contracté avant le 01/01/1993 pour construire, acquérir ou transformer votre habitation propre, ou
• à partir du 01/01/1993 pour construire, acquérir ou transformer une habitation située en Belgique qui constituait votre seule habitation, en propriété, au moment de la conclusion de l’emprunt)

5- Demander mon avantage fiscal pour mon « ancien » crédit hypothécaire 

 

Vous devez mentionner dans votre déclaration d’impôt :

 

• les primes d’assurance-vie

 

• les intérêts mais également un certain nombre de données relatives à votre emprunt et à votre habitation.

• les amortissements en capital. Attention que dans certains cas, vous devez les mentionner dans « épargne-logement » ou dans « épargne à long terme ».

 

Les amortissements en capital de l’emprunt hypothécaire ainsi que les primes d’assurances-vie individuelles y afférentes, qui n’entrent pas en considération pour le « bonus-logement régional », peuvent entrer en considération pour la « réduction régionale pour épargne à long terme », si toutes les conditions sont réunies.

Si le montant initial de l’emprunt  hypothécaire est supérieur à 76110 euros, les amortissements en capital doivent être limités : pour obtenir cette limite, multipliez les amortissements en capital de l’emprunt hypothécaire par 76110 euros, puis divisez le montant obtenu par le montant initial de l’emprunt hypothécaire.

Toutes les informations / explications relatives à la manière de déclarer vos crédits hypothécaire / assurances, se trouvent dans la brochure explicative de la déclaration fiscale. Si vous remplissez votre déclaration via le site Internet de Tax-on-web, un module d’aide dans l’application précisera où vous devez reprendre les montants.

 

Nos articles associés au crédit hypothécaire :

• Pourquoi simuler une demande de crédit hypothécaire ?
• Qu’est-ce qu’un refinancement de crédit hypothécaire ?
• Pourquoi contracter un prêt hypothécaire et devenir propriétaire ?
• Les avantages d’un emprunt hypothécaire en Belgique.
• Comment obtenir un crédit social en Belgique ?
• Quels sont les avantages à vous faire accompagner pour votre crédit social à Verviers ?
• Quelles sont les modalités des prêts famille nombreuse en Région wallonne ?
• Le crédit pont pour assurer le relai entre la vente de votre ancien bien et l’achat du nouveau
• Le financement des frais de notaire pour payer les frais liés à l’achat d’un bien immobilier
• Le crédit immeuble de rapport Pour vous aider dans votre investissement
• Le prêt construction, une autre manière d’accéder à la propriété
• Le TAEG est un critère supplémentaire pour comparer différentes offres
• Obtenir un crédit hypothécaire en Belgique pour financer l’achat d’une maison à l’étranger
• Le crédit achat maison permet de financer l’achat d’un bien immobilier.